Die größten Irrtümer von SHB - Fondsanlegern Teil 1: Objekte Fürstenfeldbruck und München

Viele Gespräche, die wir mit Anlegern geführt haben, haben ein erschreckendes Wissensdefizit zu Tage gebracht. Jeder Anleger hat es aber selbst in der Hand, sein Wissen zu erweitern, indem er den ihm (hoffentlich) übergebenen Fondsprospekt, besonders die Seiten 111ff liest.

Die folgende Übersicht nennt die häufigsten Irrtümer:


1. Ich kann den Vertrag jederzeit beenden.
Falsch! Die Mindestlaufzeit für jeden Gesellschafter dauert bis 31.12.2022 (§ 25 Abs. 1 S. 118).


2. Ich komme jederzeit an mein Geld.
Falsch! Die Kontoauszüge spiegeln lediglich die erfolgten Einzahlungen und stellen kein abrufbares und garantiert auszahlbares Girokontoguthaben dar.
Kündigt der Gesellschafter rechtzeitig zum 31. Dezember 2022, berechnet sich sein Guthaben nach § 28 des Gesellschaftsvertrages (Seite 119 des Prospektes). Dies bedeutet, dass Vermögen und Schulden des Fonds zum 31. Dezember 2022 verglichen werden und der Anleger prozentual an dem Differenzbetrag beteiligt wird.


3. Solche guten Zinsen bekomme ich sonst nirgendwo.
Falsch! Die prospektierten Ausschüttungen sind keine Zinsen. Hierauf wird auch keine Kapitalertragssteuer gezahlt. Das Wort Zinsen findet sich an keiner Stelle im Fondsprospekt. Stattdessen warnt dieser auf Seiten 113 und 131 davor, dass die Ausschüttungen dazu führen können, dass die Anleger dafür haftbar gemacht werden können (§ 11 Abs. 2, S. 2 - S. 113 und § 7 Abs. 2 des Treuhandvertrages S. 131).


4. Mein Anteil wird immer wertvoller, weil ständig neue Ausschüttungen dazu gebucht werden.
Falsch! Sogenannte Halbzahler / Kapital 2 /“Clevere Kombi“ bekommen interne Ausschüttungen nur deswegen, damit ihre restliche Einlagen-/Einzahlungsverpflichtungen erlöschen. Der dadurch ansteigenden „Kontostand“ ist kein abrufbares und garantiert auszahlbares Guthaben. Ist die Gesellschaft nicht mehr in der Lage, diese internen Ausschüttungen dem jeweiligen Anlegerkonto gutzuschreiben, kann sie diese Zahlungen vom Anleger selbst verlangen (§ 5 Abs. 3, 3. Absatz, S.111). Handelt es sich bei den bisherigen internen Ausschüttungen um haftungsträchtige Entnahmen, sind die vergangenen „Gutschriften“ wertlos, die Anleger haften für die restlichen 50% zzgl. 2,5% Abwicklungsgebühren .


5. Es ist wieder alles in Ordnung, mein Geld ist noch da, die Fondsgeschäftsführung hat ja gewechselt.
Der Fonds ist so gut oder schlecht wie zuvor. Es fehlen jährliche Einnahmen- und Überschussrechnungen, die dokumentieren, wie hoch die Schulden und die Einnahmen des Fonds tatsächlich sind. Da es keinen Rechtsanspruch auf Rückzahlung aller eingezahlten Gelder gibt, kommt es entscheidend auf den Vermögens- oder Überschuldungsstatus des Fonds an, weil die Anleger lediglich daran beteiligt werden.


6. Das ist doch durch die Immobilien eine sichere Sache.
Eine Immobilie rechnet sich erst dann, wenn es mehr Einnahmen als Ausgaben gibt. Dass dies der Fall ist, lässt sich nach derzeitiger Informationslage nicht bestätigen. Im Gegenteil wurde einer zum 31. Dezember 2010 vorzeitig ausscheidenden Amlegerin nicht nur die Wertlosigkeit ihres Anteils aufgrund von bilanzieller Überschuldung bescheinigt, sondern die verlor auch all ihre Einzahlungen.

Zusätzlich gibt es laut Fondsprospekt (S. 11-15) weitere gesellschaftsrechtliche und wirtschaftliche Risiken.. Wortwörtlich heist es auf Seite 11:

[...] Aus einer solchen Beteiligung können Risiken resultieren, die sich nachteilig auf die Entwicklung der Vermögenswerte der Fodnsgesellschaft sowie deren laufenden Erträge auswirken können. Bei Zusammentreffen von Risikofaktoren kann es neben geringeren Ausschüttungen als Prognostiziert auch zum teilweisen oder gänzlichen Verlust des eingesetzten Kapitals sowie der Abwicklungsgebühr kommen (maximales Risiko).
Sollten Ausschüttungen nicht oder nicht in der Prognostizierten Höhe erfolgen können, so kann dies bei den Anlegern mit ratierlicher Kapitalzahlung zu längeren Ratenzahlungen oder zu zusätzlichen Einzahlungen bis zur Höhe der gezeichneten Kapitalanlage führen. [...]

Die Anleger selbst sind gar nicht Eigentümer einer Immobilie, sondern sollen häufig lediglich an den Mieterträgen der vermieteten Immobilien partizipieren.

a) Über die FIDELITAS VERMÖGENSVERWALTUNG TREUHAND GMBH sind Anleger an der Fondsgesellschaft beteiligt. Dieser gehören keine Immobilien.

b) Die Fondsgesellschaft besitzt ca. 94 % der Anteile an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Besitz KG, Aschheim. Das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft beläuft sich nach Abzug der ausstehenden Einlagen in Höhe von T€ 78.343 zum 31. Dezember 2010 auf T€ 14.731, das Ergebnis 2010 der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Besitz beträgt T€ -896.

c) Die Gesellschaft besitzt auch ca. 100 % der Anteile an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Einzelhandelsportfolio Süddeutschland KG, Aschheim. Das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft beläuft sich zum 31. Dezember 2010 auf T€ 6.456, das Ergebnis 2010 der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Einzelhandelsportfolio Süddeutschland KG beträgt T€ -212.

d) Zudem ist sie am SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Renditefonds 6 KG beteiligt. Die Gesellschaft besitzt ca. 11 % der Anteile dieses Fonds. Das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft beläuft sich zum 31. Dezember 2010 auf T€ 56, das Ergebnis 2010 der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Renditefonds 6 KG beträgt T€ -10.369.

Jens Reime
Fachanwalt für Versicherungsrecht und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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